양도소득세는 부동산이나 분양권과 같은 권리, 주식, 파생상품 등을 양도하여 발생하는 차익에 과세하는 세금입니다.
양도소득세 계산방법, 양도소득세의 세율은 얼마인지 양도소득과세표준은 어떻게 구하는지 알아봅니다.
1. 양도소득세
여기서는 부동산을 양도했을 때 발생하는 차익에 과세하는 세금을 말합니다.
양도소득세는 부동산 시장 투자 수요를 막는 카드로 활용되기 때문에 더 엄격한 과세기준을 적용합니다.
부동산 구매 의사가 있다면 양도소득세를 먼저 고려해야 합니다.
실거주가 아닌 투자 목적으로 매입한 주택에 대해 중과세율이 적용됩니다.
양도소득세는 주택이 어느 지역에 있는지에 따라, 2 주택 3 주택인지에 따라 다릅니다.
조세제도가 정책적으로 부동산과열인지 하락기인지에 따라 수시로 바뀌기 때문에 계산하기가 어렵습니다.
양도세 계산은 복잡하기에 부동산 세금 전문세무사의 도움을 받는 것이 유익합니다.
2. 양도소득세 계산하기
양도세를 계산하려면 양도소득세의 세액 계산 흐름을 알아야 합니다.
세액계산 흐름을 따라가면 자진납부할 세액이 얼마인지 나옵니다.
1) 양도차익
양도차익은 양도가액(부동산 파는 가격)에서 취득가액(부동산 구입한 가격)을 빼고 필요 경비를 빼면 양도차익이 나옵니다.
※ 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
필요경비란?
필요경비는 부동산을 취득할 때에 나간 지출과 자산 가치를 높이기 위해 지출한 수선비를 말합니다.
● 취득세, 법무사 비용, 중개수수료, 세무사 비용
● 난방시설, 보일러 교체 비용, 발코니새시, 방범창 설치비, 방확장공사비, 홈오토 설치비
● 다만 싱크대 보일러 수리비용, 벽지 장판 교체비용, 옥상 방수 공사비, 화장실 마루 공사비는 인정되지 않습니다.
● 적격증빙서류와 금융거래증빙(금융거래이체내역) 있어야 필요경비를 인정받을 수 있습니다.
● 부동산 관련 지출은 증빙서류를 잘 챙겨야 하며 계좌이체나 신용카드 거래로 대금을 지불하시길 권합니다.
2) 양도소득금액
양도소득금액은 위에서 계산한 양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 금액입니다.
※ 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
장기보유특별공제란
부동산의 장기보유를 권장하기 위하여 3년 이상 보유자를 대상으로 양도차익을 일정비율 줄여주는 제도입니다.
● 연 2%씩 공제되며 최대 30%가 적용됩니다.
| 보유기간 | 3년이상 4년미만 |
4년이상 5년미만 |
5년이상 6년미만 |
6년이상 7년미만 |
7년이상8년미만 | 8년이상 9년미만 |
9년이상 10년미만 |
10년이상 11년미만 |
11년이상 12년미만 |
12년이상 13년미만 |
13년이상 14년미만 |
14년이상 15년미만 |
15년이상 |
| 공제율 | 6% | 8% | 10% | 12% | 14% | 16% | 18% | 20% | 22% | 24% | 26% | 28% | 30% |
● 3년 이상 보유한 1세대 1 주택자는 거주여부에 따라 연 8%, 최대 80%까지 적용을 받을 수 있습니다.
| 보유기간 | 보유기간 | 2년이상 3년미만 |
3년이상 4년미만 |
4년이상 5년미만 |
5년이상 6년미만 |
6년이상 7년미만 |
7년이상 8년미만 |
8년이상 9년미만 |
9년이상 10년미만 |
10년이상 |
| 공제율 | 보유기간 | - | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% |
| 공제율 | 거주기간 | 8% | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% |
● 거주기간 2년 이상 3년 미만인 경우 보유기간 3년 이상에 한정
3) 양도소득 과세표준
양도소득금액에 양도소득기본공제를 빼면 양도소득과세표준이 나옵니다.
부동산을 처분할 때 적용되는 기본공제는 250만 원입니다.
※ 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
4) 산출세액
여기까지 계산했으면 양도소득과세표준에 양도세율을 곱하면 산출세액이 나옵니다.
양도세율은 과세표준에 따라 구간별로 6%~45%를 적용하는데 이를 기본세율이라 합니다.
※ 산출세액 = 양도소득과세표준 × 세율
양도소득세 기본세율
| 2021년 이후 | 2023년 이후 | ||||
| 과표 | 세율 | 누진공제 | 과표 | 세율 | 누진공제 |
| 1200만원이하 | 6% | - | 1400만원이하 | 6% | - |
| 4600만원이하 | 15% | 108만원 | 5000만원이하 | 15% | 126만원 |
| 8800만원이하 | 24% | 522만원 | 8800만원이하 | 24% | 576만원 |
| 1.5억원이하 | 35% | 1490만원 | 1.5억원이하 | 35% | 1544만원 |
| 3억원이하 | 38% | 1940만원 | 3억원이하 | 38% | 1994만원 |
| 5억원이하 | 40% | 2540만원 | 5억원이하 | 40% | 2594만원 |
| 10억원이하 | 42% | 3540만원 | 10억원이하 | 42% | 3594만원 |
| 10억원초과 | 45% | 6540만원 | 10억원초과 | 45% | 6594만원 |
※ 보유기간에 따라
● 보유기간 1년미만인 경우 50%에서 70%
● 보유기간 2년 미만인경우 40%에서 60%
● 보유기간 2년 이상인경우 기본세율
♣ 다주택자 양도세 한시적 중과 유예 (다주택자 양도세 2년간 중과세 배제)
※ 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 2022년 5.10 ~ 2024년 5.9 양도 시 기본세율 적용
● 1세대 2 주택이상 조정대상지역 기본세율 + 20% 에서 기본세율
● 1세대 3 주택이상 조정대상지역 기본세율 + 30% 에서 기본세율
5) 자진 납부할 세액
산출세액에서 외국납부세액공제, 조세특례제한법시행령에 포함된 감면세액을 빼면 자진해서 납부할 세액이
최종 확정됩니다.
※ 자진납부할 세액 = 산출세액 - (세액공제 + 감면세액)
● 전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액
● 감면세액은 분양시장 침체기에 신축주택 판매를 촉진하기 위한 것으로 흔하지는 않습니다.
6) 양도세 신고
부동산 양도일은 매매계약서 작성일이 아니라 잔금청산일과 소유권이전 등기 등록일중 빠른 날을 의미합니다.
양도세 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 양도자의 주민등록 주소지 관할 세무서에 해야 합니다.
이것을 예정신고라고 합니다.
신고는 세무사에게 맡길 수도 있고 관할 세무서나 홈택스에서 직접 신고할 수도 있습니다.
예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고 가산세와 납부불성실가산세가 추가로 부과됩니다.