호흡이 짧고 변동성이 큰 주식에 비하면 사이클이 길고 느리게 움직이는 부동산은 충분히 예측과 대응이 가능합니다. 우리나라 아파트가 몇 년간 폭등하더니 조정을 거치고 있습니다. 그렇다면 이조정과 하락은 언제까지일까요?
아파트에도 사이클이 있다는것을 아십니까? 아파트사이클 연구소 소장이신 이현철 소장님이 말하는 아파트가 하락할 때 어떤 징후가 있으며, 어떤 과정을 거치는지 알아보겠습니다.
상승장에서 아파트를 산 사람은 돈을 벌었다고 하고, 누구는 상승장의 마지막 꼭지에서 잡아, 하락장의 고통을 겪는 사람도 있습니다. 그럼 어떻게 해야 부동산 투자를 잘할 수 있을까 하여 알아봅니다.
부동산이 주식보다 큰그림을 그리기 쉽고 시장 예측도 용이한 것은 외부환경에 영향을 덜 받기 때문입니다.
그럼 부동산 사이클의 어떤 기준을 보면 실패하지 않고 성공하는 투자를 할 수 있을까요?
1. 부동산 사이클 예측의 기준 요소
부동산 사이클 예측의 기준으로 심리, 전세가, 분양, 정책을 말하는건 이 요소들이 상승장이든 하락장이든
시장 예측의 지표로 삼을수 있을 만큼 일관된 영향을 미치기때문입니다.
이 네 가지 요소들을 평소 주의 깊게 살피면 상승장이 시작될지, 하락장이 시작될지 누구나 판단할 수 있습니다.
시장 예측의 네 가지 지표를 통해 부동산의 사이클을 인식하면 하락하는 고통의 끝은 어디인지,
상승하는 꿈의 끝은 언제인지를 가늠하고 이에대한 철저한 대비를 할 수 있습니다.
2. 심리로 보는 부동산 사이클
네가지 요소 중 심리를 중심으로 봅니다.
남들이 안 살 때 사고, 남들이 사려고 할 때 팔라는 소리입니다.
들어보면 누구나 수긍할 수 있는 이 말이 실제로 실천하기는 무척 어렵다는 것입니다.
주식도 바닥에서는 공포에 안 사게 되고, 누구나 몰려서 사려고 할 때는 이미 꼭지에 와 있을 때라는 겁니다.
바로 심리 때문입니다. 이 심리가 부동산 상승기와 하락기의 사이클을 예측하는 첫 번째 단초입니다.
3. 상승의 끝, 하락의 시작에 나타나는 시그널
주식에 비유하면 상한가를 두 번 연속하고 두근거리는 심장으로 3일째 아침을 맞이하는 투자자들이 있습니다.
아파트로 따지면 '강남불패' '부동산은 끝까지 우상향 한다'라 생각하는 상승론자들입니다.
매수자들 역시 '이때 안 사면 아파트 못 산다'거나 '서울 아파트는 오늘이 가장 싸다'는 심정으로
두 배 가까이 오른 아파트를 사들입니다.
그런데 어느 날부터 무주택자 입장에서도 '이 가격은 부담스럽다'
' 여기에서 갑자기 떨어지면 어떡하지'라는 불안심리가 생깁니다.
집값은 어제보다 올랐는데 사려는 사람이 나타나지 않습니다.
아니 살려는 사람은 있는데 매도 호가보다 더 낮은 금액으로 사겠다고 호가를 부릅니다.
매도자와 매수자 간 지지부진한 눈치싸움이 계속되는 와중에 갑자기 급매가 나옵니다.
급매 물건이 팔리는 걸 본 매도대기자들은 '이거 빠지는 거야 나도 던져야 해?'
매수대기자들은 '조금 더 싸질 때까지 기다려볼까?'
이쯤 되면 매도자들은 매물이 안 팔리는 걸 보고 조급함이 들기 시작합니다.
결국 조급한 사람이 지는겁니다. 조급한 사람의 돈은 여유있는 사람에게 흘러가게 되어 있습니다.
심리가 지배하는 부동산 시장에서는 늘 조급한 사람이 확신을 가진 사람에게 질수밖에 없습니다.
조급한 사람의 매물이 하나 둘 나오며 눈치를 보다가 결국 물꼬가 터지듯 매물이 쏟아져 나옵니다.
반면 매물이 쏟아져 나오니 매수자는 급할게 없습니다.
결국 3연상을 기록하며 폭등을 이어갈것만 같던 상황이 주춤주춤하며 조정을 보이기 시작합니다.
호가는 오르는데 팔리지 않는다면
호가와 마지막 실거래가와의 갭이 크다면
조정을 거쳐 하락의 폭풍이 시작되는 전조라 할 수 있습니다.
4. 왜 하락을 눈치채지 못할까?
집값은 올랐는데 집을 보러 오는 사람이 없습니다.
호가와 실거래가의 갭이 커질때, 그래서 매수 심리가 주춤해서 거래량이 떨어질때가 하락의 전조입니다.
주식과 달리 부동산은 일년에 걸쳐 갭이 천천히 벌어지기 때문에 알아차리지 못하는 것입니다.
부동산의 폭등과 폭락 사이클은 바닷가 갯벌에서 조개를 줍는데 정신이 팔려 밀물이 들어오는걸 알아차리지 못하는것이라고 볼수 있습니다. 정확히 말하면 더 비싸게 팔려는 욕심 때문에, 더 싸게 사려는 욕심때문에 갭이 벌어지는 하락의 시그널을 알아차리지 못하는 것입니다.
부동산에 상승과 하락의 사이클이 있고 그 원리를 파악하면 누구나 부동산의 사이클에 따라 성공적인 투자를 할수 있습니다. 사이클을 알기 전까지는 아파트 사이클의 존재조차 인정하기 어렵습니다.
부동산은 주식보다 단가가 크고, 외부 요인과 변수에 대한 반응이 더디기 때문에 사이클이 더 길 뿐입니다.
<< 사이클을 모르고 확신 없이 뒤늦게 들어온 시장 참여자들은 하락의 조짐을 못 보거나, 보고서도 못 본척 합니다.
심지어 저가 매수의 기회이니 지금이야말로 사야 한다며 독려하는 이까지 나타납니다.
이때가 바로 시장의 끝물이며 하락의 시작입니다.>>
이 사이클을 아는 부자는 더 큰 부자가 되고, 알아채지 못하는 서민은 아무런 선택도 하지 못한채 우물쭈물하다가
여전히 서민으로 남거나 더 가난한 서민이 됩니다.
뒤늦게 시장 참여자들은 '존버' 를 외치거나 무능한 정부가 펼친 규제와 투기꾼을 욕하기 시작합니다.
대박의 꿈은 눈앞의 현실을 깨닫게 되는 순간, 감당하기 어려운 대출 이자만 피처럼 선명하게 남습니다.
하락장을 경험해본 사람은 투자자이건 전문가이건 하락장은 결국 찾아온다는걸 알고 있습니다.
하락장을 경험하지 못한 이들만 그래도 상승한다고 주장합니다.
상승뒤의 하락장을 부정하는건 경험하지 못한 하락장을 애써 외면하는것입니다.
인정하는 순간 자신이 사둔 아파트와 그에 따른 리스크를 인정해야만 하고, 자신이 틀렸다는걸 인정해야 하기 때문입니다.
현장에서 경험이 많은 이현철소장님의 이야기를 통해 상승뒤의 하락장 시그널들을 알아보았습니다.
<아파트 투자는 사이클이다>
이현철지음