갭투자를 할 때는 지역 선정도 중요하지만 전체적인 부동산 시장의 흐름을 읽고,
언제 들어갈 것인지를 분석하는 것이 가장 중요합니다.
매수하는 시점과 매도하는 시점은 어떻게 결정하면 좋을까요?
금리와 신도시 입주 시기
많은 변수 중에 금리전망과 신도시 입주 시기를 먼저 고려해야 합니다.
금리 전망은 물가 상승률과 같이 움직이기 때문에 현재 투자 시점에서 미래의 금리를 전망하기는 쉽지 않습니다.
갭투자 시점은 신도시 입주 시점으로 결정해야 한다는 의미입니다.
과거 1기 신도시 , 2기 신도시 , 보금자리주택 모두 대규모 입주가 진행되면서 가격은 하락세가 나타났습니다.
갭투자자가 싫어하는 전세 시장 불안이 이어지기 때문입니다.
수도권 대규모 입주
수도권 지역의 대규모 입주는 2017년부터 2019년까지 이루어졌습니다.
부동산 경기 침체로 분양을 하지 못했던 2기신도시, 보금자리 지구의 물량이
분양 시장에 쏟아지며 입주 물량이 급등했습니다.
입주물량이 집중된 경기도 지역은 2019년 상반기까지 서울지역의 상승세를 지켜보기만 했습니다.
경기도는 입주 물량이 빠진 시점부터 가격 급등세를 보였습니다.
아파트 가격 상승의 첫번째 조건인 갭투자의 유입이 전셋값 상승으로 이어진 것입니다.
문재인 정부는 매년 신규 택지를 지정하며 공급 부족 우려를 불식시키려 했습니다.
계속적인 신도시 지정에도 불구하고 부동산 시장의 불안은 이어졌습니다.
부동산 시장의 안정은 공급 계획 발표가 아니라 대규모 입주가 있어야 안정되기 때문입니다.
불안 심리 확대는 지속적인 공급 확대 정책으로 나타나고,
이 계획이 실제 입주로 나타날 때 공급 과잉 현상이 발생합니다.
이때를 피해야 합니다.
대규모 신규 택지의 입주 시기
2017년에 지정한 신규 택지 6만 2천 호는 2025년부터 순차적으로 입주가 시작됩니다.
2026년부터는 본격적인 3기 신도시의 입주가 진행됩니다.
중형 평수 공급이 많은 3기 신도시 입주는 부동산 시장에 상당한 영향을 줄 변화입니다.
만약 금리 인상 요인까지 겹친다면 충격은 불가피합니다.
갭투자 매도 시기를 묻는다면 2025년 이전에 처분할 것을 권장합니다.
신도시가 예정된 주변 지역은 더욱 그렇습니다.
갭투자는 3기 신도시 입주가 한창 진행되면서 예금 금리가 2%가 넘었을 때가 좋다고 봅니다.
강남 부동산도 영향을 받을까
남양주 왕숙 신도시에 6만 6천 규모의 입주가 진행된다면 강남 아파트 가격이 하락할까요?
하남 교산 지구에 3만 2천 호가 입주한다면 마포구, 목동, 여의도 아파트 전셋값이 하락할까요?
그렇지 않습니다.
신도시 입주는 주변 구도심에 가장 크게 영향을 줍니다.
이번에 지정된 신도시에서 지하철 등 광역 교통 대책이 완료되기까지는 입주 완료 후 5년 이상 시간이 필요합니다.
신도시 입주가 서울 주요 지역에 타격을 주기는 어렵다는 의미입니다.
그럼 3기 신도시에 영향을 덜 받는 강남 3구, 마포, 용산, 성동구 지역에 갭투자를 해야 할까요?
이는 서울 지역 입주 물량과 금리에 달려 있다고 봅니다.
그런데 금리 인상과 대규모 입주는 동시에 찾아오는 경우가 많습니다.
2023년 하반기에 이런 조건이 충족되면서 서울 지역 주요 아파트 가격도 조정 사이클에 들어갈 가능성이 높습니다.
지금 다주택자가 되는 것은?
현재 내 집이 있는데 갭투자로 아파트를 추가 매수하고 싶으신가요?
추가 투자계획을 세우지 말고 현재 거주한 지역을 업그레이드하는데 만족해야 합니다.
현재의 규제, 향후 금리 전망, 공급 계획 등 모든 요소는 다주택자가 되지 말라는 신호를 보내고 있습니다.
다주택자가 되기 위해서는 최소 두 가지 이상의 규제가 바뀌어야 합니다.
1. 취득세 중과 제도 완화
2. 아파트 등록임대사업자 제도 부활 또는 양도세 중과 제도 완화
하지만 위의 규제가 단기간 내에 풀리기는 어려울 것으로 보입니다.
규제가 풀리는 것을 보고서 시장에 참가해도 늦지 않습니다.
유튜버 쇼킹 부동산이 말하는 갭투자 시점에 대해 알아보았습니다.
다음에는 이현철 소장이 말하는 부동산 매수 시점도 알아보겠습니다.
<쇼킹부동산1>
지은이 쇼부